שנת בדק ותקופת בדק – עושים לכם סדר

אם אתם נמצאים בתקופה של רכישת דירה, בטח נתקלתם לא פעם ולא פעמיים בביטויים שנת ותקופת בדק. מה ההבדל ביניהן ומתי נכנסת בכלל תקופת האחריות? במאמר הבא עשינו לכם סדר במושגים ובאיזה שלב מומלץ לבצע בדק בית בתוך התהליכים הללו. בואו נתחיל!

שנת בדק

אם אתם שומעים לאחרונה את הביטוי "שנת בדק" הרבה לאחרונה, ככל הנראה קניתם דירה חדשה מקבלן, אז קודם כל המון מזל טוב! אתם נכנסים לדירה חדשה, מדוגמת בדיוק כמו שרציתם, אבל לאט לאט ככל שהזמן עובר אתם מתחילים לשים לב לליקויים קטנים וגדולים ורוצים שהקבלן יגיע לטפל בכל אלו, והאמת שבצדק מוחלט. בכל זאת, השקעתם ממיטב כספכם ואתם רוצים לקבל את מלוא התמורה.

בשלב הזה נכנס לתמונה המושג שנת בדק.

הערה חשובה: המונח שנת בדק אינו מונח משפטי ואין לו תקפות משטית בבית המשפט או בכל הליך בירוקרטי כזה או אחר.

משמעות המילה בדק בית בין הקבלנים, היא שבשנה הראשונה לדירה חדשה, הקבלן צריך להיות זמין לתיקונים. ישנם קבלנים אשר מעדיפים שתרכזו את כל הליקויים לאורך השנה הראשונה ובתום השנה הם מגיעים לטפל בכל הליקויים הללו.

מושג זה קיבל תוקף על ידי הקבלנים עצמם ובהתאם לנוחותם. קבלן בונה לרוב מספר פרויקטים במקביל והוא נתקל לאורך השנה שלאחר האכלוס במספר רב של בקשות. העדפת הקבלנים היא לרכז את כל הליקויים ליום אחד מרוכז, במקום להגיע כל פעם לתיקון נקודתי.

במקרים בהם מדובר בליקוי דחוף, לרוב תקבלו מענה מיידי אך לא תמיד (לדוגמה, נזילה בדירה של השכנים למטה).

שנת בדק והבעייתיות שבמונח זה

המונח שנת תפס חזק מאוד בשוק הדירות החדשות, אך הוא מביא לעיתים הנחות מוקדמות מוטעות שלא תמיד עובדות לטובתם של הדיירים. חשוב לציין שהנחות אלו אינן נכונות או אינן מעוגנות על פי חוק.

1. קבלן מחויב לטפל בליקויים רק לאורך השנה הראשונה – קבלנים רבים מציינים כי תיקון הליקויים נעשה רק בשנה הראשונה ולאחר מכן מחוייבתו לטיפול בליקויים מתפוגגת. הרבה פעמים הקבלן יאמר לכם לאחר שנת הבדק "זה כבר לא קשור אלי, אפשר לתבוע את חברת הביטוח" – אמרה זו ממש לא נכונה.
2. לא מתקנים לליקויים במהלך שנת הבדק – שיטה זו אומרת בעצם לרכז את כל הליקויים עד סוף שנת הבדק, שבסופה יבוא הקבלן ויטפל בליקויים. כל הקבלן בעצם כופה על הדייר להתרגל לליקויים הללו, שלאורך הזמן נראים שוליים וכבר פחות דחוף לטפל בהן.

תקופת בדק

אז כפי שהבנו, שנת בדק הינו מונח אשר הגדירו הקבלנים בינם לבין עצמם. לעומת זאת, קיימת "תקופת בדק" המוגדרת על פי חוק.

משמעות המונח הוא שלאורך תקופת הבדק, קבלן חייב לתקן את הליקויים המתגלים ללא כל דיחוי, מבלי שיצטרך הדייר להוכיח את אחריות התיקון.

משך תקופת הבדק מקבל זמנים שונים בין החלקים השונים בבניין, כאשר כל חלק מקבל תקופת זמן שונה.

1. ליקויי מסגרות, נגרות אלומיניום ולפלסטיקה – שנתיים.
2. ליקוי ריצוף וחיפוי שנים – שנתיים.
3. מערכת הדוד והחימום – שלוש שנים.
4. ליקוי בידוד תרמי – שלוש שנים.
5. ליקוי בפיתוח החצר- שלוש שנים.
6. ליקוי במערכת האינסטלציה והצנרת, כולל מרזבים, מערכות דלוחין ותשתיות הביוב – ארבע שנים.
7. ליקוי וכשל באיטום המבנה – ארבע שנים.
8. סדקים ברוחב העולה על 1.5 מ"מ – חמש שנים.
9. חיפוי חוץ למבנה – שבע שנים.

שימו לב כי באף אחת מהקטגוריות שצוינו למעלה, לא הוגדרה אחריות של שנה או פחות וכי רוב הקטגוריות יקבלו אחריות לתקופה ארוכה יותר. המונח "שנת בדק" הצליח לבלבל אותנו והטעה אותנו לגמרי.

במהלך תקופת הבדק אתם יכולים לפנות לקבלן באופן חופשי על מנת לתקן את הליקויים בדירה שלכם.

תקופת האחריות

לאחר תקופת הבדק, מתחילה תקופת האחריות אשר נמשכת תמיד 3 שנים בנוסף לתקופת הבדק.

מה ההבדל בין תקופת בדק לתקופת אחריות?

ההבדל העיקרי בין תקופת בדק לתקופת האחריות היא שבתקופת הבדק, הקבלן מחויב לטפל בליקוי ובתקופת האחריות, הדייר צריך להוכיח, שאחריות התיקון מוטלת על הקבלן והיא לא נובעת מגורם אחר – כלומר, הליקוי נגרם כתוצאה מליקוי בניה, איכות ירודה של חומרי הבניה. במילים אחרות, הליקוי לא נגרם כתוצאה מאורח חייו של הדייר.

לאחר תקופת האחריות – הקבלן כבר לא מחויב לתקן ליקויים בדירה כלל. למעט המקרים הבאים אשר מופיעים באתר כל זכות:

1. ליקויים ביציבות הבניין או בטיחותו, שמקורם בשלב הבניין או היסודות.
2. תקלה שלא ניתן היה לגלות אותה בשנים הראשונות למגורים.

מתי מומלץ לעשות בדק בית?

בדק בית מהווה חוות דעת הנדסית, אשר לה תוקף משפטי בכל הקשור לליקויים בדירה שלכם. ההמלצה היא לערוך את בדק הבית כמה שיותר מוקדם על מנת לא לפספס את תקופת הבדק ואחריות הקבלן כפי שצוין למעלה.

אחת ההמלצות היא לבצע את בדק הבית ממש לפני קבלת מפתח, זה הזמן שבו יש לרוכש הדירה את הכוח הגדול ביותר מול הקבלן. בתקופה זה הקבלן מצהיר כי סיים את עבודתו ואתם לא קיבלתם עדיין את המפתח, צוות הקבלן עדיין בשטח והם יהיו מוכנים לטפל בכל הליקויים כמה שיותר מהר כדי לסיים את העבודה ולפנות את הפועלים לפרויקטים נוספים.

בנוסף, למרות שאין תוקף משפטי למונח שנת בדק, אנחנו ממליצים כן להיות ערניים ולנצל את התקופה הזו, כיוון שהקבלן הרבה יותר זמין לתיקונים מאשר בתקופה שלאחר מכן.

אם אתם מחפשים יעוץ והכוונה, צרו איתנו קשר ונשמח לסייע.